Dzierżawa gruntów pod farmę fotowoltaiczną to obustronnie korzystne rozwiązanie: inwestor zyskuje miejsce pod panele, a właściciel działki zarabia na użyczeniu nieruchomości. Co warto o tym wiedzieć, jak powinna wyglądać umowa między stronami i od jak kształtują się stawki za dzierżawę działki pod fotowoltaikę?
Na czym polega dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną?
Umowa dzierżawy została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego w artykułach 693–709.
Zgodnie z art. 693 na podstawie umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Rzeczą może być zarówno ruchomość, jak i nieruchomość.
W praktyce dzierżawa działki polega na tym, że na gruncie należącym do osoby fizycznej inwestor stawia infrastrukturę fotowoltaiczną i użytkuje ją, czerpiąc zysk w postaci energii elektrycznej, która jest następnie sprzedawana. W zamian za możliwość użytkowania gruntu inwestor płaci czynsz w umówionej wysokości i konkretnym terminie.
Warto pamiętać, że dzierżawa nie jest sprzedażą. Niezależnie od tego, czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony, po jej ustaniu grunt powróci do wydzierżawiającego, a strony będą musiały ustalić, co zrobić z posadowionymi na nim urządzeniami.
Jakie są ceny gruntów pod farmy fotowoltaiczne?
- Z dostępnych informacji wynika, że ceny gruntów pod farmy fotowoltaiczne od kilku lat systematycznie wzrastają. Jeszcze w 2021 r. za jeden hektar wydzierżawionego gruntu można było otrzymać około 10–11 tysięcy złotych. W przeliczeniu na zarobek miesięczny dawało to kwotę około 850–900 zł.
- Rok później cena gruntów wzrosła o około 2 tysiące złotych od jednego hektara. Wpływ na wzrost cen miało wiele czynników. Rosnące stawki za energię elektryczną spowodowały, że coraz więcej osób zaczęło szukać ucieczki od cen oferowanych przez operatorów w „zielonej energii”. Dodatkowo inflacja wymusiła waloryzację kwot tak, aby zrównoważyć spadek wartości pieniądza.
- Rok 2023 utrzymał dotychczasową tendencję. Standardową ceną za dzierżawę jednego hektara gruntu jest kwota rzędu 15 tysięcy złotych. W sieci można jednak znaleźć oferty na 18–19 tysięcy złotych od hektara.
Należy zaznaczyć, że inwestorzy zwykle oferują dwie kwoty czynszu dzierżawnego – stawkę postojową i zwykłą. Ta pierwsza jest wypłacana za okres, kiedy inwestycja nie jest realizowana, ponieważ firma organizuje odpowiednie zezwolenia oraz stawia urządzenia farmy fotowoltaicznej. Dopiero po zakończeniu prac wydzierżawiający zacznie otrzymywać „zwykłą” wartość czynszu.
Co w takim razie przyniesie kolejny rok? Z uwagi na fakt, że inflacja nadal utrzymuje się na dosyć wysokim poziomie, a ceny prądu według zapowiedzi mają skokowo wzrosnąć (nawet o kilkadziesiąt procent), można spodziewać się dalszej podwyżki rynkowych cen dzierżawy. Dlaczego jest to ważne dla inwestora?
Firma, która poszukuje dzierżawę pola pod fotowoltaikę, musi być konkurencyjna. Oznacza to albo konieczność wyrażenia zgody na bardzo liberalne warunki umowy, albo skuszenie wydzierżawiającego czynszem, który na tle ofert innych firm planujących budowę farmy PV okaże się atrakcyjny.
Od czego zależy cena dzierżawy gruntu pod farmy fotowoltaiczne?
Wyobraźmy sobie dwie działki rolne. Jedna to dziesięciohektarowe pole nieużytków V klasy bonitacyjnej o równej powierzchni, połączone z drogą publiczną i położone blisko sieci wysokiego napięcia. Druga to pole o dwukrotnie mniejszej powierzchni, porośnięte lasem i położone w dużej odległości od drogi, a przy okazji o nieregularnym kształcie. Czy w obu przypadkach rolnik może liczyć na takie samo zainteresowanie ze strony inwestorów? Oczywiście odpowiedź brzmi: nie. Pytanie tylko dlaczego?
Ceny ziemi pod fotowoltaikę zależą od wielu czynników. Zainteresowaniem cieszą się przede wszystkim tereny, na których można łatwo przeprowadzić inwestycję. Im więcej prac ziemnych i adaptacji wymaga rozpoczęcie korzystania z działki, tym grunt jest mniej atrakcyjny, a więc i niższa kwota za dzierżawę.
Jak w takim razie powinna być idealna działka pod fotowoltaikę? Na najwyższy czynsz mogą liczyć rolnicy, którzy zaoferują inwestorowi grunt:
- o powierzchni minimum 1 ha,
- o minimalnej szerokości 50 m,
- położony w niewielkiej odległości od sieci średniego lub wysokiego napięcia (3 kilometry lub mniej),
- o niskiej jakości (klasy bonitacyjne IV lub wyższej),
- pozbawiony obiektów zacieniających, jak drzewa, pagórki, zabudowania gospodarcze,
- możliwie płaski lub o niewielkim kącie nachylenia,
- położony poza terenami zalewowymi.
Inwestor powinien zwrócić też uwagę na zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Najlepiej, jeżeli w jego treści jest wskazane, że dany grunt nadaje się pod produkcję lub budowę urządzeń wytwarzających energię elektryczną z OZE o maksymalnej mocy 100 kW.
Strategicznym posunięciem jest też wybór gruntu położonego poza uregulowaniem planem miejscowym. W takiej sytuacji inwestor będzie jednak musiał uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Farma fotowoltaiczna na działce rolnej. Co warto wiedzieć?
Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę jest nieco trudniejsza, jeżeli ma objąć nieruchomość rolną. W takim przypadku obowiązujące przepisy nakazują, aby działka stanowiła własność wydzierżawiającego od przynajmniej 5 lat. Dodatkowo grunt nie może znajdować się w strefie objętej ochroną środowiska.
Niezbędne będzie przeprowadzenie procedury odrolnienia gruntu na podstawie przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych. To dosyć złożony proces, który warto zlecić kancelarii prawnej. Po zakończeniu dzierżawy grunt jest z powrotem przekształcany w działkę rolną.
Jak powinna wyglądać umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę?
Sama konstrukcja umowy dzierżawy gruntu nie jest szczególnie skomplikowana, ale warto zwrócić uwagę na kilka szczegółów. Przepisy kodeksu cywilnego dają stronom możliwość wprowadzenia daleko idących modyfikacji kodeksowych zapisów, które warto wykorzystać. Które elementy umowy dzierżawy są szczególnie istotne dla inwestora?
Zasadniczo dla ważności umowy wystarczy zachowanie formy pisemnej. W interesie dzierżawcy leży jednak, aby w księdze wieczystej dla działki (o ile taka księga istnieje) pojawiły się informacje o prawie korzystania z gruntu przez inwestora. Dzięki temu nie będzie wątpliwości, kto ma prawo korzystać z działki i na jakim terenie może stanąć farma PV. W tym celu należy zadbać o zawarcie umowy w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Obowiązki inwestora wbrew pozorom nie sprowadzają się jedynie do periodycznej zapłaty czynszu. W umowie powinny znaleźć się również informacja dotyczące obowiązków dzierżawcy związane z:
- procedurą budowlaną,
- ochroną środowiska,
- ubezpieczeniem prowadzonej działalności,
- usunięcia szkód powstałych podczas prac ziemnych.
Wprawdzie takie oświadczenia służą interesowi wydzierżawiającego, ale znacznie łatwiej będzie znaleźć chętnego do oddania gruntu w dzierżawę, jeśli umowa będzie w jasny sposób określała obowiązki obu stron. Określając czynsz dzierżawny, można rozważać wprowadzenie różnego rodzaju zabezpieczeń terminowej płatności, np. kaucji.
Jeżeli umowa dzierżawy przewiduje okres wypowiedzenia, inwestor powinien określić odpowiednio długi termin na usunięcie infrastruktury. Inaczej narazi się na zarzut bezumownego korzystania z gruntu i konieczność zapłaty stosownego odszkodowania.
Czy można sprzedać farmę fotowoltaiczną?
Całą infrastrukturę stanowiącą farmę fotowoltaiczną można sprzedać innemu podmiotowi, tak samo jak każdy inny składnik majątku przedsiębiorstwa. W takiej sytuacji nabywca wstępuje w prawa sprzedającego i będzie płacił wydzierżawiającemu czynsz. Ewentualne ograniczenia w zbywaniu farmy PV mogą wynikać z zawartej umowy.
Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę to dla inwestora bardziej opłacalne kosztowo rozwiązanie niż zakup gruntu. Inwestycja jest z reguły realizowana tak długo, jak pozwala na to żywotność poszczególnych elementów instalacji, które mogą również zostać wymienione. Zorganizowanie całego procesu wydzierżawienia gruntu – od lokalizacji gruntu o optymalnym położeniu, przez skonstruowanie umowy, aż po montaż instalacji na działce, zgłoszenie jej i dopełnienie niezbędnych formalności – warto zlecić profesjonalistom z doświadczeniem w obsłudze sektora OZE.
